Trabajos de diseño y reforma en planta baja

Propuesta técnica completa para el cambio de uso del espacio (garaje + cuarto de equipos) de 3,16 × 7,65 m ≈ 24,17 m², con altura existente 1,80 m y objetivo de altura libre ≥ 2,20 m. Incluye metodología de obra, soluciones constructivas

Estado actual planta baja 

Propuesta diseño planta baja

1) Estrategia y supuestos técnicos clave

 

Rebaje de cota: para pasar de 1,80 m a ≥ 2,20 m, se prevé excavar 0,60 m aprox., considerando un paquete de suelo nuevo de ~0,20 m (capas detalladas abajo).

Volumen estimado a excavar: ≈ 14,5 m³ (0,60 m × 24,17 m²).

Recalce por bataches: al bajar la cota por debajo de la cimentación existente, se recalzan los muros perimetrales por tramos (≈ 80% del perímetro calculado; perímetro ≈ 21,62 ml → recalce ≈ 17,3 ml).

Iluminación natural: se propone ejecutar 2 lucernarios transitables en el patio superior (bajo la losa del patio), con refuerzo del forjado, impermeabilización y carpintería de seguridad; el dormitorio tendrá ventana alta al hueco del lucernario.

Humedades: sistema integral: drenaje, lámina drenante, pozo y bomba de achique, barrera anti-humedad y, si aplica, barrera de radón.

Ventilación: VMC de pared con recuperación (salón y dormitorio) y extractor en baño.

Clima y ACS: aerotermia para ACS (110 L) + AA tipo split en salón y dormitorio.

Normativa: condiciones de habitabilidad y altura mínima varían según CCAA/municipio. Muchas ordenanzas exigen 2,50 m en estancias vivideras (admitiendo 2,20 m en cocinas, baños y pasos). Será imprescindible verificar con normativa local, además de CTE (HS, HE, HR, SI, SUA), REBT e RITE para legalizar el cambio de uso y la instalación de climatización/ACS.

 

2) Alcance constructivo (paso a paso)

2.1 Preparativos, demoliciones y excavaciones

  1. Replanteo, protecciones de elementos comunes, señalización, plan de Seguridad y Salud.

  2. Demolición de pavimentos/soleras y tabiques existentes del cuarto de equipos. Retirada selectiva a gestor autorizado.

  3. Excavación interior (rebaje ≈ 0,60 m), carga y transporte de tierras/escombros.

  4. Recalce por bataches de cimentaciones perimetrales (≈ 17,3 ml), por fases alternas para mantener estabilidad.

  5. Dren perimetral interior con lámina drenante y geotextil; pozo drenante con bomba de achique y alarma.

2.2 Paquete de suelo y tratamiento de humedades

  1. Barrera anti-humedad (y antirradón si aplica) sobre terreno preparado.

  2. Capa de grava (10 cm) como rotura capilar y planeidad.

  3. Losa de hormigón H-25 (≈ 12 cm) con mallazo.

  4. Aislamiento XPS (≈ 5 cm).

  5. Mortero autonivelante (≈ 5 cm) dejando cotas para pavimentos.

Conjunto estimado ≈ 20 cm de espesor.

2.3 Estructura ligera, huecos de luz y cerramientos

  1. Apertura en forjado del patio superior para 2 lucernarios; refuerzos metálicos según cálculo.

  2. Impermeabilización y sellados perimetrales de huecos; acabado transitable antideslizante del patio.

  3. Carpintería de los lucernarios (vidrio laminado/templado antideslizante, seguridad).

  4. Ventana alta del dormitorio hacia el hueco de lucernario.

  5. Tabiquería interior (baño y dormitorio) con sistema de placa y aislamiento acústico; trasdosados perimetrales aislados para confort térmico/acústico.

2.4 Instalaciones

  1. Electricidad (REBT): cuadro nuevo, líneas y protecciones; circuitos mínimos vivienda (C1-C9 según uso), puntos de luz, tomas, líneas específicas de cocina, datos/TV.

  2. Fontanería y saneamiento: derivaciones AF/ACS, desagües, bomba elevadora de aguas negras si la cota de salida está por encima; ventilación de la red.

  3. Ventilación: VMC de pared con recuperación (salón y dormitorio) + extractor en baño con descarga a exterior/patio.

  4. Clima y ACS: termo de aerotermia 110 L para ACS; split 2,5 kW (salón) y split 1,5 kW (dormitorio) con evacuación de condensados.

  5. Cocina: mobiliario lineal ~3,00 ml, encimera, preinstalaciones, electrodomésticos (vitro, horno, campana, frigorífico).

2.5 Acabados y remates

  1. Pavimento porcelánico en toda la superficie.

  2. Alicatado perimetral de baño hasta 2,10 m.

  3. Pinturas en paramentos y techos (imprimación + 2 manos).

  4. Carpintería interior: puertas baño/dormitorio, armario empotrado 2,0 ml.

  5. Limpieza final, pruebas de estanqueidad, puesta en marcha y documentación de instalaciones.

2.6 Documentación y legalización

  1. Proyecto técnico de cambio de uso (arquitecto/a), dirección de obra, CSS y tramitación municipal (licencia, ICIO + tasas).

  2. Certificados y legalizaciones (REBT, RITE si aplica), fin de obra y cédula/habitabilidad según municipio/CCAA.

Dormitorio